Achat immobilier Quels frais à prévoir avant de se lancer ?

Le prix affiché d'une maison ou d'un appartement ne représente qu'une partie du budget nécessaire pour devenir propriétaire. Au moment de l'achat, de nombreuses dépenses viennent s'ajouter : frais de notaire, commission d'agence, garanties bancaires, assurance emprunteur, taxes, charges de copropriété ou encore éventuels travaux. Certaines sont incontournables, d'autres peuvent être négociées ou réduites.

Avant de signer un compromis de vente, il est donc indispensable d'évaluer le coût global de l'opération afin d'éviter les mauvaises surprises. Voici les principaux frais qu'il convient d'anticiper avant de se lancer dans un achat immobilier.

Les frais de notaire : la dépense incontournable

Les frais de notaire constituent généralement la première dépense à laquelle pense un acheteur. Contrairement à ce que leur nom laisse croire, ils ne rémunèrent pas uniquement le notaire. La plus grande partie correspond en réalité à des droits de mutation et à diverses taxes reversées à l'État et aux collectivités locales.

Dans l'ancien, ils représentent le plus souvent entre 7 % et 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils sont beaucoup plus faibles et se situent généralement autour de 2 % à 3 %. Les banques demandent en principe que ces frais soient financés par votre apport personnel.

Il est parfois possible d'en diminuer le montant en distinguant la valeur du mobilier vendu avec le logement (cuisine équipée, électroménager, meubles...) ou lorsque les frais d'agence sont clairement séparés du prix de vente. Vous trouverez davantage de précisions dans notre dossier consacré aux frais de notaire.

Les frais d'agence immobilière

Lorsque la vente passe par une agence immobilière, celle-ci perçoit une commission qui varie selon les régions, le type de bien et la politique commerciale de l'agence. Elle se situe le plus souvent entre 3 % et 8 % du prix de vente.

Dans de nombreuses annonces, cette commission est déjà incluse dans le prix affiché. Il reste toutefois possible de négocier le prix du bien ou les honoraires de l'agence, notamment lorsque le logement est en vente depuis longtemps ou lorsque le marché est peu dynamique.

Les frais de dossier bancaire

Si votre achat est financé par un emprunt, la banque peut facturer des frais de dossier correspondant à l'étude de votre demande de prêt. Leur montant varie selon les établissements et peut atteindre plusieurs centaines d'euros, voire davantage dans certains cas.

Ces frais sont souvent négociables. Les banques acceptent parfois de les réduire ou de les supprimer afin d'attirer les meilleurs profils ou dans le cadre d'une relation commerciale plus globale.

Caution ou hypothèque : la garantie du prêt

L'organisme qui vous accorde un prêt immobilier exige presque toujours une garantie. Dans la plupart des dossiers, il s'agit aujourd'hui d'une caution accordée par un organisme spécialisé. Cette solution est généralement moins coûteuse qu'une hypothèque et une partie de la somme versée peut parfois vous être restituée à la fin du remboursement.

L'hypothèque demeure utilisée dans certaines situations particulières. Elle permet à la banque de faire vendre le bien si l'emprunteur ne peut plus rembourser son crédit. Son coût est en général supérieur à celui d'une caution.

L'assurance emprunteur

L'assurance décès-invalidité est quasiment toujours exigée pour obtenir un crédit immobilier. Elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d'invalidité ou parfois d'incapacité de travail selon les garanties souscrites.

Vous n'êtes pas obligé d'accepter l'assurance proposée par votre banque. Depuis plusieurs années, la loi permet de choisir librement un autre assureur, à condition que les garanties offertes soient équivalentes. Cette mise en concurrence permet souvent de réaliser des économies importantes sur le coût total du crédit.

Le recours à un courtier

Faire appel à un courtier n'est pas obligatoire, mais il peut vous aider à comparer les offres des banques et à obtenir de meilleures conditions de financement. Son intervention est particulièrement intéressante pour les dossiers complexes ou lorsque l'on souhaite gagner du temps.

Les honoraires d'un courtier sont généralement dus uniquement lorsque le prêt est effectivement obtenu. Leur montant varie selon les professionnels et le type de dossier, mais les économies réalisées sur le taux d'intérêt peuvent largement compenser cette dépense.

Les charges de copropriété

L'achat d'un appartement ne se limite pas au paiement du prix de vente. Le nouveau propriétaire devra également assumer les charges de copropriété, qui financent notamment l'entretien des parties communes, les ascenseurs, le chauffage collectif, les espaces verts ou encore certains travaux votés par les copropriétaires.

Avant d'acheter, il est fortement conseillé de consulter les derniers procès-verbaux des assemblées générales afin de vérifier si d'importants travaux sont prévus dans les prochaines années.

Les impôts et taxes à anticiper

Devenir propriétaire implique également de nouvelles obligations fiscales. La plus importante est la taxe foncière, due par le propriétaire du bien au 1^er janvier de chaque année. Son montant varie fortement selon la commune, la valeur cadastrale du logement et les taux votés par les collectivités locales.

En revanche, la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales. Elle ne reste applicable que dans certains cas, notamment pour les résidences secondaires ou certains logements particuliers.

Les travaux éventuels

Un logement peut sembler en excellent état lors de la visite, mais quelques mois après l'achat, des travaux deviennent parfois indispensables. Il peut s'agir d'un simple rafraîchissement (peintures, revêtements de sol, cuisine ou salle de bains) ou de travaux beaucoup plus importants comme la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres, une mise aux normes de l'installation électrique ou une amélioration de l'isolation.

Avant de signer, il est donc prudent de prévoir une marge financière afin de faire face à ces dépenses imprévues. Lorsque le logement est ancien, le diagnostic immobilier permet d'ailleurs de repérer certains points de vigilance.

Les dépenses auxquelles on ne pense pas toujours

Le budget d'un achat immobilier ne s'arrête pas à la signature de l'acte authentique. Plusieurs frais annexes viennent souvent s'ajouter :

• le déménagement ;
• l'assurance habitation ;
• l'ouverture ou le transfert des contrats d'électricité, de gaz, d'eau et d'Internet ;
• l'achat de nouveaux équipements ou de mobilier ;
• les premiers travaux d'entretien ou d'aménagement.

Pris individuellement, ces frais paraissent modestes. Additionnés, ils peuvent toutefois représenter plusieurs milliers d'euros. Il est donc préférable de les intégrer dès le départ dans votre budget global.

Comment réduire le coût d'un achat immobilier ?

Certaines dépenses sont incontournables, mais d'autres peuvent être limitées. Il est par exemple possible de négocier les frais d'agence, de comparer les assurances emprunteur, de faire jouer la concurrence entre les banques ou encore de discuter les frais de dossier. Dans certains cas, une bonne négociation du prix de vente permet également de diminuer les frais d'acquisition calculés sur ce montant.

Avant de vous engager, prenez le temps d'établir un budget prévisionnel complet. Cette démarche vous permettra d'éviter les mauvaises surprises et de vérifier que votre projet reste compatible avec votre capacité financière.

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