Attention à la rédaction des clauses suspensives

À l’inverse des pays Anglo-saxons, la France encadre l’acquisition immobilière d’un formalisme strict visant à protéger l’acquéreur. Parmi cet arsenal de mesures, celles ayant trait à la signature des avant-contrats se révèle particulièrement importante. La rédaction de la condition suspensive d’obtention de prêt nécessite par exemple un soin particulier afin que l’acheteur puisse s’en prévaloir en cas de refus de financement. En effet, de nombreux cas de jurisprudences montrent que les litiges tournent souvent en faveur des vendeurs, alors même que les acquéreurs ont accompli les formalités de demande de prêt et se sont heurté à un refus de la part de leur banque.

La rédaction de la clause d’obtention de financement

L’acquéreur doit veiller à ce que les caractéristiques du compromis de vente soient en tous points identiques à celles qui composent la demande de prêt et notamment : Le montant de l’emprunt immobilier. Le taux maximum au delà duquel l’emprunteur ne souhaite pas contracter le prêt. La nature du taux (variable ou fixe). La durée.
L’acquéreur devra en outre faire preuve de diligence lors de la constitution de la demande. Une fausse déclaration reviendrait à considérer la condition comme réalisée, ce qui ne manquerait pas d’avoir de lourdes conséquences financières pour l’acheteur. D’autre part, il est conseillé de veiller à ce que les délais imposés par l’avant-contrat soient suffisamment longs et n’obligent pas l’acheteur à agir dans l’urgence.
Comptez en moyenne quinze jours pour déposer un dossier de financement, ce qui vous permet de faire le tour de la concurrence et six semaines pour l’édition de l’offre préalable de prêt. On peut rappeler à ce sujet que seule l’offre de prêt permet de considérer que la condition d’obtention de financement est réalisée, un accord de principe de la banque ne constituant en rien une preuve formelle et définitive.
Enfin, si vous présentez un risque de santé aggravé pouvant amener un refus de prêt, pensez à indiquer que l’offre de prêt ne doit pas être considérée comme ferme sans un accord de l’assureur. Ainsi, en cas de remise en cause de votre bonne foi, si toutes ces conditions sont réunies, il appartiendra au vendeur d’apporter la preuve que vous n’avez pas fait diligence pour obtenir le financement.
 

La clause potestative

Il arrive que l’acheteur pose comme condition la réalisation de la vente d’un bien immobilier dont il est propriétaire pour pouvoir acquérir le nouveau bien. Cette clause qui met en jeu la volonté d’une seule des parties est une condition purement potestative qui ne peut en aucune façon être invoquée pour demander la résiliation de l’avant-contrat.
 

Quelques rappels sur les avant-contrats

Ces précautions valent quel que soit le type d’avant contrat. Que ce dernier soit formalisé par une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis, sa signature représente un engagement juridique que seule la non-réalisation d’une clause suspensive peut annuler.
Il faut par ailleurs veiller à ce que toutes les pièces annexes soient jointes afin de pouvoir en faire une lecture détaillée avant la fin du délai de rétractation. Il s’agit du dossier diagnostic-dpe qui reprend l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ainsi que les éventuels audits techniques ou plans détaillés du logement.