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Le Borloo populaire est applicable pour les investissements immobiliers réalisés à partir du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le plan de Robien, avec des plafonds de loyer proches de ceux du marché locatif, mais moins avantageux sur le plan de la fiscalité et qui a été rééquilibré à partir de septembre 2006 sur les grandes métropoles dont le marché est serré.
L'investisseur en "Borloo populaire" doit s'astreindre à deux contraintes incontournables:
- louer à des ménages dont le revenu est inférieur à un certain plafond, à la différence du plan de Robien qui n'impose aucune condition de cette sorte;
- respecter un loyer au mètre carré (plafonné à 70% du prix du marché locatif local).
Bien sûr, ces dispositifs fiscaux sont réservés à l'acquisition d'un logement d'habitation dans l'unique objectif de le proposer à la location. Ils ne s’appliquent donc pas à l'acquisition de la résidence principale ni même secondaire. Par conséquent, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.
Le principal intérêt de ce type de placement figure dans la déduction fiscale d'une fraction du montant de l'investissement sous condition de maintenir la location durant 9 années minimum et de respecter un plafond locatif (mensuel et au mètre carré). Dans le cadre du dispositif Borloo il faut respecter un plafond de revenus du locataire.
D'un point de vue pratique, ces 2 lois permettent au contribuable d'investir en biens immobiliers, avec ou sans apport initial, afin de constituer un patrimoine immobilier en majeure partie financé par les loyers et les réductions fiscales
Quel est le dispositif le plus rentable ?
Avant toute comparaison, il faut rappeler que lorsqu'on se lance dans un investissement immobilier, il est impératif de vérifier au préalable les éléments suivants :
Qualité géographique
Il s'agit de comparer le prix d'acquisition de votre bien au prix du marché au mètre carré pour un achat similaire. D'autre part, étant donné qu'ils'agit d'un investissement à long terme (nous estimons 15 années), il est important de s'assurer de la capacité de revente à échéance (commerces de proximité, transports, infrastructures, écoles, etc.)
Marché locatif
Bien que des assurances de vacance locative soient généralement proposées, il est impératif d'analyser et de cerner l'évolution du marché locatif dans la zone proposée. En effet, ces garanties sont souvent soumises à une franchise de départ et sont plus ou moins limitées dans le temps. La rentabilité de votre investissement risque donc d'être fortement écornée en cas de vacance locative trop prolongée.
Préférez donc les acquisitions dans les zones où la demande locative est en constante ascension.
Qualité du logement
Vérifiez la qualité de la construction et les références du promoteur et de son maître d'oeuvre… En effet, puisque nous estimons qu'un investissement Borloo ou Robien ne doit pas être inférieur à une durée d'au moins 15 ans, il est essentiel de réduire au maximum les dépenses de maintenance des murs
En effet, pour bénéficier de la déduction du déficit foncier sur 9 années, vous devrez conserver le bien pendant 12 ans. A l'issue de 15 ans vous êtes alors exonérés sur les plus values immobilières que vous pouvez réaliser à la revente.
En partant sur une durée de détention de 15 années, le dispositif Borloo permet un amortissement plus intéressant et des abattements un peu plus sigificatifs. Reste alors à établir un choix entre une fiscalité plus intéressante proposée par le dispositif Borloo ou une souplesse plus importante proposée par le dispositif Robien. Il est essentiel de savoir que, concrétement, les promoteurs proposent des programmes immobiliers qui peuvent se concevoir aussi bien en Borloo qu'en Robien, les loyers prévus étant souvent inférieurs aux plafonds légaux.
Il s'avère donc plus rentable actuellement d'opter pour un dispositif Borloo, sauf dans un cas de figure spécifique : si vous investissez dans un logement et que vous avez l'opportunité de le louer à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), optez sans hésiter pour la loi Robien; vous réduirez ainsi de façon significative le risque de loyers impayés.
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