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Le
Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers
achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste
avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer
proches du marché, mais moins avantageux sur le
plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er
septembre 2006 sur les grandes agglomérations à
marché tendu.
L'investisseur en "Borloo
populaire" doit respecter deux principales
conditions :
- louer à des ménages dont les revenus
sont inférieurs à un plafond, à la différence du
dispositif Robien (ancien et recentré) qui n'impose
aucune contrainte de ce type;
- respecter un
loyer au m² (plafonné à environ 70% du prix du marché).
Bien
entendu, es dispositifs sont reserves a l'achat
d'un logement, dans le but de le mettre en location.
Ils ne s’appliquent donc pas a l'acquisition de
la residence principale de l’investisseur.. De fait,
la "Maison Borloo" (ou "Maison à
100 000 €") n'est pas concernée.
Le
principal attrait de ce type d'investissement réside
dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une
partie du montant de l'investissement à condition
de louer pendant un minimum de 9 ans et de respecter
un plafond de loyer (par mois et par m²). Dans
le cadre de la loi Borloo il faut respecter un plafond
de revenus du locataire.
Concrètement,
ces deux dispositifs permettent au particulier avisé
de pouvoir investir en immobilier, avec ou sans
apport, afin de se constituer un patrimoine en grande
partie financé par le locataire et les réductions
d'impôt
Quel
est le dispositif le plus intéressant ?
Avant
tout comparatif, il nous semble important de rappeler
que lorsque vous envisagez un investissement immobilier,
il est nécessaire de vérifier au préalable les éléments
suivants :
Qualité
d'emplacement
Il s'agit de comparer le prix d'achat
de votre bien, au prix de marché au m² pour une acquisition
en résidence principale. Par ailleurs s'agissant d'un
investissement à long terme (nous conseillons 15 ans),
il est important de pouvoir répondre à la question de
la capacité de revente à terme (transport, infrastructures,
proximité de commerces, écoles…)
Marché
locatif
Même si des garanties de carence et vacance
locative sont en général proposées, il est indispensable
de connaître la situation du marché locatif. En effet,
ces garanties font souvent l'objet d'une franchise et
sont d'une durée limitée. La rentabilité de votre investissement
risque d'être fortement diminuée en cas de vacance prolongée.
Privilégiez donc les investissements là où la demande
locative est forte.
Qualité
du bien
Vérifiez la qualité de construction, l'identité
du promoteur, les équipements proposés… Nous recommandons
d'envisager un investissement Borloo ou Robien pour
une durée de détention de 15 années.
En effet, pour
bénéficier de la déduction du déficit foncier sur 9
années, vous devrez conserver le bien pendant 12 années
et au bout de 15 années, vous êtes exonérés de prélèvement
sur les plus values immobilières.
En
partant sur une durée de détention optimisée sur 15
années, le dispositif Borloo permettra un amortissement
plus important et des abattements un peu plus intéressants.
Reste alors à arbitrer entre fiscalité plus attractive
(Borloo) et souplesse plus importante (Robien). Il est
important de constater que dans les faits, les promoteurs
proposent des programmes qui peuvent s'envisager aussi
bien en loi Borloo qu'en loi Robien, les loyers envisagés
étant souvent les mêmes (inférieurs aux plafonds légaux).
Il
nous semble donc plus intéressant actuellement de se
positionner sur un programme en loi Borloo sauf dans
un cas particulier : si vous investissez dans un bien
et que vous pouvez le louer à un ascendant ou un descendant,
profitez de la possibilité d'investir en loi Robien
; vous réduirez ainsi de manière spectaculaire le risque
locatif.
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